上海樓市“銀十”平穩(wěn)收官：豪宅霸榜新房成交，二手房繼續(xù)“以?xún)r(jià)換量”
二手房“以?xún)r(jià)換量”、新房成交出現(xiàn)回調(diào)，10月份的上海樓市開(kāi)始回歸常態(tài)。
新房方面，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月上海新建商品住宅成交面積39.8萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27.0%。
“基于月初長(zhǎng)假，樓市上半月呈現(xiàn)低開(kāi)走勢(shì)，最少的一周成交量才4萬(wàn)多平方米，幾乎是平時(shí)的三分之一。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，隨著正常工作節(jié)奏的恢復(fù)，成交緩慢爬坡，10月最后一周翹尾現(xiàn)象意外落空，交易總量還不到10萬(wàn)平方米。
期間，豪宅成交雖還保持一定活躍度，但比前期也有所降溫。從10月上海新房成交前十榜單來(lái)看，只有3個(gè)10萬(wàn)+項(xiàng)目，較之9月減少3個(gè)。這也直接導(dǎo)致10月上海新房成交均價(jià)略有下滑，為83955元/平方米，環(huán)比下跌6.4%。
10月份，位于榜首的樓盤(pán)是位于黃浦淮海中路板塊的高福云境，成交均價(jià)已超過(guò)20萬(wàn)元/平方米，為214963元/平方米。截至目前，其網(wǎng)簽套數(shù)仍沒(méi)有過(guò)百，但25套過(guò)億房源于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，顯示出絕對(duì)市中心的項(xiàng)目依然有較好的承接力。
“日光”現(xiàn)象在“銀十”成交旺季也沒(méi)有很頻繁。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，10月共計(jì)有33個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，只有位于閔行的尚園、普陀的潤(rùn)云金茂府、寶山的金茂棠前，和嘉定的招商林嶼湖畔開(kāi)盤(pán)售罄。
盧文曦告訴界面新聞，10月供應(yīng)滑坡，說(shuō)明房企近期推盤(pán)意愿并不高。“10月供應(yīng)42.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33.0%；33個(gè)項(xiàng)目入市，數(shù)量較9月減少10個(gè)。”
據(jù)界面新聞了解，10月入市的33個(gè)樓盤(pán)中，只有14個(gè)樓盤(pán)單次推房源數(shù)量超過(guò)百套。可見(jiàn)當(dāng)月推盤(pán)重點(diǎn)依然聚焦在中高端改善項(xiàng)目上，10萬(wàn)+的樓盤(pán)有9個(gè)，如高福云境、建發(fā)海宸等。
中指研究院高級(jí)分析師孟新增認(rèn)為，上海作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，由于國(guó)慶假期的影響，上海10月份新房成交74萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24%，同比下降35%。主要原因一方面是9月份基數(shù)較高，另一方面是10月份產(chǎn)品供應(yīng)不夠出彩，因此表現(xiàn)為成交下降。
“通常情況下，10月受到長(zhǎng)假影響，交易的環(huán)比下滑意料之中。”盧文曦向界面新聞指出，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，外環(huán)外的產(chǎn)品依然能維持一定熱度，尤其是楊行、松江新城這些傳統(tǒng)關(guān)注度較高的區(qū)域。
在其看來(lái)，如果青浦、松江、嘉定這些區(qū)能形成合力，有多個(gè)爆發(fā)點(diǎn)，成交總量有繼續(xù)向上攀升的希望。“10月也釋放較多積極信息，比如三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有較高活力，上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)依舊有韌性，還有地塊刷新區(qū)域樓板價(jià)等等，這些都能成為后續(xù)市場(chǎng)回歸正常交易量的有力支持。”
10月的樓市表現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商則是“有人歡喜有人愁”。
保利發(fā)展上海的“銀十”成績(jī)依然亮眼。保利發(fā)展相關(guān)人士告訴界面新聞，公司在上海10月單月銷(xiāo)售額30多億元，“而且10月份我們相比9月份成交還有提升，提升了大概15%。”
另一名央企開(kāi)發(fā)商人士告訴界面新聞，雖然公司沒(méi)有定“金九銀十”一定要完成多少銷(xiāo)售目標(biāo)，但銷(xiāo)售表現(xiàn)肯定不夠理想。該人士認(rèn)為，市場(chǎng)降溫的原因主要是缺少流動(dòng)性，接下來(lái)公司還需要加大品牌的影響力，實(shí)現(xiàn)更好的銷(xiāo)售成績(jī)。
一名房企內(nèi)部人士也向界面新聞指出，“10月成交下滑，可能是大家不看好后市，因?yàn)樽罱址康煤軈柡Γ喈?dāng)于買(mǎi)了房子就是虧。”
從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，10月份上海二手房成交的確是“以?xún)r(jià)換量”。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月上海二手房累計(jì)成交18483套(含車(chē)位、商業(yè))，環(huán)比9月份的20389套下滑9.83%，同比2024年10月的24376套減少5893套，降幅為24.17%。這一成交量是今年3月以來(lái)的最低值，市場(chǎng)降溫跡象明顯。
具體來(lái)看，10月的成交節(jié)奏呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”特征，全月僅有3個(gè)交易日單日成交量破千套，前半月15天受?chē)?guó)慶中秋雙節(jié)8天長(zhǎng)假影響，日均成交僅418.93套；隨著假期結(jié)束，正常交易秩序恢復(fù)，回暖勢(shì)頭在月末有所顯現(xiàn)。
各中介機(jī)構(gòu)表現(xiàn)不一。鏈家上海相關(guān)人士告訴界面新聞，10月鏈家app上海區(qū)域訪問(wèn)量環(huán)比9月上升6%；10月鏈家app上海區(qū)域客戶(hù)咨詢(xún)量環(huán)比9月上升2%。
另一中介機(jī)構(gòu)太平洋房屋相關(guān)人士向界面新聞表示，10月太平洋房屋上海成交同比2023年增長(zhǎng)9.0%，同比2024年減少38.9%，環(huán)比增長(zhǎng)1.0%。
成交單價(jià)近一個(gè)月來(lái)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。該名人士認(rèn)為，“825新政”對(duì)于成交量有一定的穩(wěn)定作用，但掛牌單價(jià)同比2024年下降7.93%，環(huán)比下降1.57%。
且?guī)齑媪棵黠@增加。據(jù)太平洋房屋統(tǒng)計(jì)，10月份二手房庫(kù)存同比增加24.1%，環(huán)比增加1.4%，10月份太平洋房屋庫(kù)存房源量再次突破4萬(wàn)套，且持續(xù)增加。
“整體從10月來(lái)看，我司議價(jià)幅度同比、環(huán)比均有所增長(zhǎng)，議價(jià)幅度變大；從成交單價(jià)來(lái)看，成交價(jià)格依然在下滑，環(huán)比減少5.2%；從成交前業(yè)主的底價(jià)單價(jià)來(lái)看(成交前24小時(shí)業(yè)主的成交底價(jià))，業(yè)主的心態(tài)基本和成交價(jià)格同步下滑。”
較之新房市場(chǎng)的“卷價(jià)格”、“卷得房率”、“卷公區(qū)”等激烈競(jìng)爭(zhēng)，二手房市場(chǎng)反而逐漸回歸交易常態(tài)，從業(yè)者也相對(duì)更樂(lè)觀。上述人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)2025年11月上海二手房市場(chǎng)成交量將繼續(xù)保持高位，有望創(chuàng)下年內(nèi)新高。
在其看來(lái)，近期成交趨勢(shì)強(qiáng)勁，10月上海二手房市場(chǎng)已呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，整個(gè)10月累計(jì)成交近1.8萬(wàn)套，市場(chǎng)需求一直存在，政策利好激活了潛在的購(gòu)房需求，尤其是改善型需求；未來(lái)價(jià)格走勢(shì)可能呈現(xiàn)兩極分化的情況，更多的人偏向于改善住宅需求。
不過(guò)，當(dāng)前二手房等成交價(jià)格和掛牌價(jià)格依然在呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，市場(chǎng)走勢(shì)依然是“以?xún)r(jià)換量”，客戶(hù)成交周期拉長(zhǎng)，“止跌回穩(wěn)”需要各方持續(xù)努力。
